STJ impõe novas regras para Airbnb em prédios residenciais

Condomínios residenciais podem, a partir de agora, exigir a aprovação de, no mínimo, dois terços de seus moradores para permitir o uso de apartamentos em estadas de curta duração, como as oferecidas por plataformas como o Airbnb. Esta importante decisão foi tomada pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) nesta quinta-feira, 7 de maio de 2026, com um placar apertado de 5 votos a 4. Liderados pela relatora ministra Nancy Andrighi, os ministros mantiveram a decisão do TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) que já havia impedido uma proprietária de disponibilizar seu imóvel sem a devida autorização condominial. A medida busca preservar a finalidade residencial dos edifícios, impactando diretamente a convivência, a segurança e a dignidade do lar de milhões de brasileiros.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, a constante exploração de imóveis para estadias curtas em edifícios de destinação residencial pode desvirtuar a sua natureza original. A maioria dos ministros defendeu que qualquer alteração nesse sentido demanda aprovação em assembleia, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, esclareceu que os contratos mediados por plataformas digitais não se enquadram nem como locação residencial comum nem como hotelaria. Para ela, o cerne da questão reside na maneira como o imóvel é utilizado, alertando que a elevada rotatividade de hóspedes pode comprometer a segurança, a tranquilidade e a dinâmica do dia a dia no condomínio.

Com essa interpretação, a Corte firmou o entendimento de que um proprietário não possui autonomia para, individualmente, modificar a vocação residencial do prédio para uma atividade de cunho econômico, equiparada à hospedagem.

O resultado do julgamento foi apertado, demonstrando a complexidade do tema. Votaram a favor da exigência de aprovação de dois terços dos condôminos os ministros Nancy Andrighi (relatora), João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. Em sentido contrário, divergiram os ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi, que argumentaram que a locação por temporada não altera automaticamente a natureza comercial do imóvel e que qualquer restrição deveria constar expressamente na convenção condominial.

Para Fernando Dantas, mestre em direito imobiliário e urbanístico, esta decisão representa um marco. Segundo o advogado, os condomínios agora possuem uma "jurisprudência sólida" para agir: notificar proprietários que desrespeitarem a regra, aplicar multas e, se necessário, buscar uma decisão judicial para impedir que a conduta ilícita se repita. É um passo crucial para reforçar a autonomia dos coletivos residenciais na gestão de seu próprio ambiente.

Além dos desdobramentos jurídicos, a decisão do STJ, ao exigir um quórum de dois terços, projeta reflexos econômicos e mercadológicos significativos. Dantas ressaltou que a medida "produz efeito de restringir a atividade de locação de curta temporada", tornando mais difícil o cumprimento do requisito para a liberação dessas estadias. Isso, por sua vez, acarreta uma maior dificuldade tanto para os proprietários de imóveis quanto para plataformas como o Airbnb realizarem novos negócios. O mercado de aluguéis por temporada, portanto, deverá se adaptar a essa nova realidade.