Condomínios ganham poder contra Airbnb no STJ

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que condomínios residenciais têm o direito de exigir a aprovação de pelo menos dois terços dos moradores para permitir a locação de apartamentos por curta duração, como as oferecidas em plataformas como o Airbnb. A decisão, tomada na 5ª feira, 07 de maio de 2026, por uma maioria apertada de 5 votos a 4, estabelece um importante precedente que impacta diretamente a convivência e a segurança nos edifícios.

O Colegiado manteve a decisão anterior do TJ-MG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais), que já havia impedido uma proprietária de disponibilizar seu imóvel em plataforma digital sem a devida autorização condominial. A principal justificativa do STJ é que, quando um edifício possui destinação residencial, a exploração frequente de imóveis para estadas curtas pode descaracterizar essa finalidade. Esta prática gera alta rotatividade de pessoas, o que pode comprometer a segurança, o sossego e a dinâmica geral do condomínio, afetando a dignidade e a qualidade de vida dos moradores.

Para a maioria dos ministros, qualquer alteração na destinação residencial de um prédio para uma exploração econômica semelhante à hospedagem exige uma aprovação em assembleia, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, enfatizou que contratos intermediados por plataformas digitais não se encaixam nem como locação residencial comum, nem como hotelaria tradicional. Para ela, o ponto crucial é o impacto da forma de uso do imóvel na coletividade.

A Corte, portanto, entendeu que um único proprietário não pode, por si só, modificar a natureza do empreendimento, transformando uma área de moradia em um espaço de hospedagem comercial sem o consentimento qualificado dos demais condôminos.

Os ministros votaram da seguinte forma no julgamento do REsp 2.121.055:

• A favor da exigência de aprovação de dois terços dos condôminos:
  • Nancy Andrighi (relatora)
  • João Otávio de Noronha
  • Raul Araújo
  • Isabel Gallotti
  • Daniela Teixeira
• Votos divergentes:
  • Antonio Carlos Ferreira
  • Humberto Martins
  • Ricardo Villas Bôas Cueva
  • Luis Carlos Gambogi

Os ministros que divergiram argumentaram que a locação por temporada não transforma automaticamente o imóvel em uma atividade comercial e que restrições desse tipo deveriam estar explicitamente previstas na convenção do condomínio.

Fernando Dantas, mestre em direito imobiliário e urbanístico, ressaltou que, com a decisão do STJ, os condomínios ganham uma jurisprudência sólida para lidar com situações de uso irregular. Eles poderão notificar proprietários, aplicar multas e, se necessário, buscar uma tutela inibitória judicial – ou seja, uma decisão da Justiça para impedir que uma conduta ilícita ocorra, persista ou se repita.

Dantas afirmou ao Poder360 que, além dos impactos jurídicos, a exigência do quórum de dois terços produzirá efeitos econômicos e mercadológicos significativos: "A decisão restringe a atividade de locação de curta temporada, dificultando o cumprimento do requisito para a liberação desta modalidade de locação e implica uma maior dificuldade para o proprietário e para as plataformas como Airbnb para fazer negócios."