STF decide se contrato particular de imóvel pode garantir crédito

O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa se contratos de crédito com imóveis como garantia podem ser registrados por meio de documento particular, dispensando a escritura pública. A decisão, que está em discussão na 2ª Turma, tem potencial para alterar significativamente a formalização dessas operações no país. A data em que a decisão foi tomada ainda não está clara, mas o julgamento está em andamento.

Atualmente, a legislação permite essa formalização em operações ligadas ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e ao SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), que abrangem as principais modalidades de financiamento imobiliário. A controvérsia reside em saber se essa mesma prerrogativa se estende a contratos firmados fora desses sistemas específicos.

O caso chegou ao STF por meio de um mandado de segurança relatado pelo ministro Gilmar Mendes, movido pelo partido Podemos. A ação questiona uma decisão da Corregedoria Nacional de Justiça que havia suspendido regras do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) relativas à exigência de escritura pública. Em essência, o Podemos busca restabelecer uma interpretação mais restritiva do CNJ, defendendo que, fora do SFH e do SFI, a escritura pública é indispensável para contratos envolvendo imóveis.

Alcance da Lei

A Lei nº 9.514, de 1997, viabiliza o uso de contrato particular como garantia de pagamento em operações imobiliárias. O STF, agora, avalia se esta permissão é exclusiva para financiamentos do SFH e SFI ou se abrange também transações realizadas à margem desses sistemas. Em julgamento no plenário virtual, o ministro Gilmar Mendes votou, na última sexta-feira, 19 de junho de 2026, para manter a suspensão dos provimentos do CNJ que restringiam o uso de documentos particulares. O ministro Dias Toffoli acompanhou o relator, entendendo que a lei de 1997 autoriza de forma mais ampla o uso de instrumento particular com efeitos de escritura pública, sem limitar essa possibilidade a instituições financeiras específicas.

Riscos de Fraudes

Viviane Alves de Morais, professora de direito econômico da Faculdade de Direito da USP, ressalta que a discussão transcende a oposição entre burocracia e eficiência. Ela argumenta que a escritura pública atua como um importante mecanismo de controle, verificando a identidade das partes, a autenticidade dos documentos e a manifestação de vontade dos envolvidos. A dispensa da escritura pública, segundo a professora, retira essa camada de verificação realizada por um tabelião com fé pública. Embora a dispensa já ocorra em operações do SFH e SFI, estas são conduzidas por instituições financeiras reguladas e supervisionadas pelo Banco Central. A ampliação dessa dispensa para contratos fora desses sistemas, que podem envolver fundos, certificados e outras estruturas de financiamento privado, aumenta o risco de fraudes, pois os instrumentos particulares podem ser apresentados sem o reconhecimento de firma. A professora enfatiza que a segurança jurídica e a proteção na transferência de patrimônio devem ser priorizadas, independentemente da digitalização dos processos.

Casos em Ribeirão Preto

Documentos obtidos pelo Poder360 revelam casos recentes em Ribeirão Preto, São Paulo, onde indivíduos alegam ter sido vítimas de fraudes envolvendo imóveis, contratos particulares e registros em cartório. Em uma das ocorrências, a advogada Gislaine Aparecida Ribeiro Miguel registrou um boletim de ocorrência após descobrir que seu imóvel havia sido utilizado como garantia em um financiamento de R$ 1.416.000,00, aprovado por um banco, sem seu conhecimento ou consentimento. As assinaturas no documento de venda não possuíam reconhecimento de firma, e mesmo assim o registro foi efetuado em 29 de abril de 2026. A decisão judicial subsequente indicou indícios de falsidade e ausência de consentimento dos proprietários, resultando no bloqueio da matrícula do imóvel. Em outra situação, um documento particular foi usado para registrar a venda de um imóvel e sua utilização como garantia de dívida em março de 2026. Embora esses casos não sejam objeto direto do julgamento no STF, eles ilustram os riscos associados à dispensa da escritura pública, sendo usados por críticos como exemplos de vulnerabilidade a fraudes imobiliárias. O 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto foi procurado para comentar os procedimentos adotados, mas não respondeu até a publicação desta matéria.

Custo e Eficiência

Argumentos a favor da ampliação da dispensa da escritura pública apontam para o custo que ela impõe às operações e o potencial de travar o mercado imobiliário. O ministro Gilmar Mendes, em seu voto, sugere que permitir contratos com imóvel em garantia por meio de documento particular pode baratear o crédito e facilitar negócios. Contudo, a professora Viviane Alves de Morais reconhece que o custo dos cartórios pode ser um ponto de discussão, mas enfatiza que a escritura pública já não representa o mesmo entrave burocrático de outrora, especialmente com os mecanismos digitais disponíveis para agilizar procedimentos. Ela reitera que o ponto crucial é garantir a segurança jurídica das transações e a proteção do patrimônio, sem reduzir as exigências de comprovação da validade das operações.